초판 1쇄: 2006년 7월 5일
구입 124쇄: 2010년 12월 24일
발행처: (주)웅진씽크빅
제1부 부자의 철학, 부자의 논리
1. 부자의 기준은 무엇인가
부자의 기준은 10억도, 20억도 아니다. 부자란 부를 늘리는 데 관심이 없으며 더이상의 부를 필요로 하지 않는 사람들이다.
이 관점에서 보았을 때 당신은 부자인가? 이 질문에 "예"라고 대답할 수 없다면 당신은 부자가 되는 방법을 찾기보다
먼저 '왜 부자가 되어야 하는가?' '내가 생각하는 부의 목표치는 어는 정도인가?' '그것은 어떤 근거로 산출된 것인가?'를 생각해야 한다.
앞으로 어떻게 부자가 될 것인지, 또 그것을 어떻게 지킬 것인지는 그런 후에 생각해야 할 것이다.
2. 부는 어떻게 형성되는가
산업구조는 부가가치의 크기에 ?따라 변화해왔다. 오늘날은 1, 2, 3차 산업에서 4차 산업, 즉 투가금융산업이 급팽창하고 있다.
앞으로 부는 바로 이 투자금융산업에 몰릴 것이다.
땅을 놓고 이익을 다툴 때는 열심히 농사를 짓거나 생산시설을 유지하는 사람에게 이익이 돌아가지만
돈을 굴려서 돈을 버는 상황에서는 노동력이나 생산물이 아닌 금융에 대한 이해와 금융을 다루는 능력에 따라 부가가치가 분배될 것이다.
3. 부자들은 어떻게 투자하는가
우리가 그토록 훔쳐보고 싶어하는 부자의 투자 습관이나 안목, 부자만의 특별한 투자 논리란 사실 존재하지 않는다.
부자들이 관심을 기울이는 것은 아마 축적한 부를 지키는 것이다.
그렇다면 자산을 늘리기보다 지키는 데 관심이 많은 소위 부자들의 행동양식은 어떻게 다른가?
첫째, 주식시장에 광풍이 몰아쳐도, 부동산시장의 투기열풍이 전국을 휩쓸어도 부화뇌동하지 않는다.
둘째, 불필요한 비용을 지출하지 않는다. 따라서 리스크를 감내하거나 이익을 확률적으로 보장하는 투자는 철저히 배척한다.
부자가 되려면 먼저 부자의 이러한 행동양식을 이해해야 한다.
제2부 부자경제학의 기본 원리
4. 투자의 두 축 금리와 인플레이션
[코스톨라니의 달걀 모델: 금리와 투자 결정]
사람들이 은행예금처럼 안전한 투자처를 마다하고 주식이나 부동산에 뛰어드는 것은
'저금리 시대에 이자율에서 인플레를 빼고 세금까지 빼면 오히려 손혜'라는 생각 때문이다.
그렇지만 이자율에 투자한다는 것은 명목이자와 인플레, 세금 등의 제비용의 합이 0보다 크기만 하면 어떤 경우에도,
크든 작든 무조건 이기는 게임이다. 활황기에는 다른 수단에 비해 이익이 작지만,
만약 금융시장의 변동성이 커지면서 상황이 악화될 경우에는
본의 아니게 가만있어도 석차 기준으로 최상위권의 수익률을 올리는 것과 같아진다.
이자율의 힘을 무시해선 안 된다.
5. 당신은 투자자인가, 투기자인가
주식시장이나 부동산이 오르고 내리는 데는 경기와 실적, 금리 등의 다양한 변수들이 작용하지만
수많은 정보의 홍수 속에서 수요/공급이라는 가장 중요한 경제 원리의 중심축을 놓치지 않고 있었다면
아파트 10채를 사든, 100채를 사든 당신은 그만한 자격을 갖춘 사람이다. 다시 말해 모든 경제는 수요공급의 원리에 의해 움직인다.
따라서 수요공급의 원리를 정확히 읽고, 그것이 보내는 신호에 따라 움직이면 투자가 되고,
원리를 이해하지 못한 채 남이 한다고 나도 거름을 지고 장에 가면 투기가 되는 것이다.
6. '싸다'와 '비싸다'는 어떻게 결정되는가
시세가 '싸다'거나 '비싸다'거나 하는 개념은 원래 존재하지 않는 것이며, 시세는 항상 현재의 여건을 반영하고,
시세 판단은 언제나 현시세가 적정가라고 생각해야 한다. 다시 말해 가격에서는 현시세가 언제나 적정가지만,
적정가라는 가격 자체는 매수자와 매도자의 심리적 불균형까지 반영한 것이다. 사람의 심리란 완전히 균형을 이룰 수 없기 때문이다.
때문에 가격이란 존재하지만 실체가 없는 '내제가치'를 중심으로 등락하면서 심리적 흥분과 공포, 그리고 균형을 반복하는 과정이다.
7. 이기는 투자를 위해 알아야 할 가격 논리
모든 거래는 적정가치를 평가하는 것에서 시작한다.
매수자는 내가 산 가격 이상으로 누군가 사줄 것이라는 생각에 사고, 매도자는 더 비싼 값에 팔기 어렵다는 전제하에 판다.
매수자와 매도자 모두 위험을 부담하지 않기 위해서는 평균 가격을 의식하게 되고 거의 대부분의 결정은 평균값에 수렴한다.
평균값에서 멀어질수록 그 결정은 오류가 될 가능성이 크고, 평균값에 가까울수록 기대손실과 기대이익의 수준이 낮아진다.
투자에서 이기기 위해서는 평균의 범주가 무엇인지 파악하고 있어야 하며,
평균의 범주를 벗어난 움직임이 일시적 일탈인지 평균을 이동시키는 이탈인지를 파악하는 안목이 있어야 한다.
8. 인플레이션과 자산가치
주식은 통화와 금리의 가치를 정확하게 반영하는 기업 활동을 통해 주가가 결정되므로 인플레보다 훨씬 수익률이 높다.
주식 대신 예금을 해도 마찬가지 결과로 생각되겠지만 주식시장이 인플레보다 더 매력적인 이유는 배당금에 있다.
주가가 인플레 성장률과 흡사하게 증가하면서 금리 수준의 배당금까지 받는다면 그것은 고스란히 과외소득이기 때문이다.
만약 당신이 배당금을 모아 재투자까지 했다면 연단위의 복리 수익까지 얻었을 것이다.
이때의 전제 조건은 기업이 내가 투자하는 동안 존속해야 한다는 것이다.
따라서 주식투자는 수익의 기회는 크지만 실패할 위험성이 높고, 금리투자는 수익은 낮지만 망하는 경우가 없다.
9. 장기투자는 무조건 이기는 게임인가
[장기투자의 최우선순위는 금리투자]
단순희 금고에 현금을 보관하는 것 이상으로 어리석은 것이 바로 토지에 대한 장기투자다.
장기투자는 확실히 승리할 확률이 높다. 하지만 장기투자의 최우선순위는 금리투자를 기준으로 해야 한다.
장기투자에서 가장 중요한 것은 수이보다 리스크 관리이기 때문이다.
주식으로 한 해에 50퍼센트를 벌 수는 있지만 대신 한 해라도 손해를 보지 않기란 여간 어려운 일이 아니다.
하지만 복리예금은 비록 작아 보이지만 단 한 해도 손실을 안겨주지 않고 원금을 차곡차곡 불려준다.
만약 당신이 금리 이상의 이익을 통해 부자가 되려고 한다면
반드시 금리 이상의 영업이익을 낼 수 있는 확실한 수단을 확보한 다음 그것의 레버리지를 최대한 키워야 한다.
10. 단기투자가 실패하는 이유
단기투자가 실패하는데는 여러가지 요인이 있지만 가장 기본적인 것은 거래비용과 초심자의 행운에 의한 것이다.
단기투자를 하려면 거래를 자주해야 한느데 주식투자든 부동산투자든 거래비용을 빼고 나면 실질이익은 대폭 줄어든다.
결국 잦은 거래는 중개인과 정부의 배만 불리는 셈이 된다. '초심자의 행운' 역시 단기투자의 늪에 빠뜨릴 위험이 있다.
경기 고조기에 시장에 뛰어들어 첫 거래에서 달콤한 수익을 맛보았다면 계속해서 새로운 거래를 시도하게 될 것이다.
그래서 자신의 행운에 도취되어 그것을 실력이라고 믿기 시작하면 행운의 여신은 어느새 사라지고 파국이 기다리고 있다.
11. 이제는 수익률 싸움이다
이제 우리나라도 저성장기에 들어섰다. 성장이 정체된 시기에는 양이 아니라 비율의 개념으로 투자에 접근해야 한다.
당신이 연리 5퍼센트로 100만원씩 저축하면 10억원을 모으는 데 70년이 걸리지만,
연 수익률 15퍼센트의 투자수단에 돈을 맡긴다면 10억원을 모으는 기간이 35년으로 단축된다. 이렇듯 투자의 묘미는 바로 수익률에 있다.
같은 출발선에서 시작했더라도 먼저 도착하고 싶다면 당신의 재테크는 정액의 개념에서 정률의 개념으로 전환해야 한다.
12. 투자를 위한 종자돈 만들기
계획 목표액에 10% 정도의 종자돈을 만드는 것이 중요하다.
1억원을 종자돈으로 생각한다면 현재 4%정도의 금리를 생각하면 매달 100만원씩 입금하는 경우 7년정도 소요된다.
이 시기는 금리와의 싸움이며 인플레 손실을 입지 말아야 하고, 수익이 금리 이하로 떨어지는 일이 한 번이라도 있어서는 곤란하다.
은행과 가까이 있어야 하는 이유이며 재테크는 '기대'가 아닌 '계획'의 영역에 있기 때문이다. 돈이란 아는 만큼 보이는 것이다.
종자돈을 모으는 동안 손을 놓고 있어서는 곤란하다.
[상품마다 리스크의 크기: 주식, 부동산 직접투자 > 주식형펀드 > 증권사 ELS, ELF, 채권형펀드 > 은행 ELD > 은행 예금]
종자돈이란 투자 위험이 큰 당신의 현재 재정상태에 맞추어진 전략이며,
종자돈을 마련한 후 본격적으로 시작될 수익률 게임에서 이기기 위한 필수적인 준비단게이다.
따라서 당신이 종자돈을 모으는 동안 손을 놓고 있어서는 곤란한다.
은행에서 안정성을 보장받는 동안에도 다른 금융상품의 수익 상관곡선을 이해하고 있어야
본격적으로 연 10퍼센트 이상의 수익을 올려야 하는 투자 시점에 이를 때 그동안 쌓은 내공을 발휘할 수 있다.
제3부 투자를 위한 부자경제학
13. 부동산투자 어떻게 할 것인가
"향후 10년 내에 부동산투자의 비중을 줄여라." 이것은 긴 안목으로 부동산투자를 하려는 사람들이 명심해야 할 대전제라고 할 수 있다.
어떤 자산이든 수요보다 공급이 많으면 가격은 떨어질 수밖에 없다.
그래도 부동산투자를 고집한다면 두 가지 전략을 세워볼 수 있다.
첫째, 아파트 등 거주용 부동산에서 상가 등의 상업용 부동산으로 전환하는 것이 유리하다.
둘째, 앞으로도 상당한 개발면적이 필요한 수도권 부동산을 매입한다.
특히 수도권에 투자할 때는 기존의 경기도 남부지역보다는 북부지역에 투자하는 것이 유리하다.
14. 변화하는 주식시장, 어떻게 투자할 것인가
2005년 2월 28일 5년 만에 코스피지수가 1000포인트대를 돌파할 수 있었던데는 적립식 펀드의 힘이 컸다.
그러나 주가지수 500에서 1000이 되는 것과 1000에서 2000이 되는 것은 대단히 다르다.
1000에서 2000으로 주식시장을 상승시키기에는 1000포인트 돌파 때처럼 개미들의 자금만으로는 불가능하다.
본격적으로 연기금과 법인자금, 자산가들의 뭉칫돈이 증시에 유입되어야 한다.
개인 자금은 이유를 불문하고 수익률에만 매달리지만 기관은 개인과 달리 수익을 내지 못하거나
심지어 손실을 입어도 반드시 그것을 설명할 수 있어야한다. 그래서 기관의 관심은 대형 우량주로 몰리고,
시장의 중심은 블루칩과 옐로칩을 위주로 종목 상승이 아닌 지수 상승을 이룰 것으로 전망된다.
15. 급등하는 실물자산, 어떻게 투자할 것인가
최근 금값 상승의 원인은 국제 자본이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문이다.
채권투자는 추가 금리 인상이 우려되어 망설여지고 예금에 투자하기에는 수익률이 너무 떨어진다.
따라서 국제 투기자본의 원자재 상품투자가 늘어나면서 새로운 지수선물상품이 속속 만들어지고
이렇게 새로운 시장이 만들어지면 다시 유동성을 끌어들이는 순환구조가 형성되고 있는 것이다.
향후 자산버블에 의한 인플레 위험이나 달러 약세 등을 감안하면 금은 이러한 위험을 감당하는 데 가장 적절한 상품이 될 것이다.
따라서 금에 대한 투자는 금 자체의 가격 논리뿐 아니라 시장 전체에 대한 위험 분산과 포트폴리오 확대라는 측면에서 긍정적이다.
16. 재테크에 대한 편견과 오해를 버려라
장기적인 구조에서 원금 보장형 상품의 원금 보장은 사실 터무니없는 것이다.
30년 후 받게 될 연금에서 원금을 보장받는다고 해도 물가 상승률이 5퍼센트라고 하면 실제로는 현재의 25퍼센트로 쪼그라든 것과 같다.
결국 재테크란 성공한 사람들의 몫이지 성공하기 위한 사람들의 도구가 아닐지 모른다.
재테크란 애써 벌어들인 자산이 시간이 흐르면서 하락하는 것을 막으려 애쓰는 행위이고,
때로는 자산을 늘리기는커녕 보험처럼 예기치 못한 위험을 방어하기 위해 비용을 지불하는 것이며,
그 중에서 일부는 자산을 지키는것 이상의 수익을 내기도 한다.
재테크란 노동의 가치와 달라서 중간에서 새어나가는 비용들이
자산가치 증가분을 잠식하기 때문에 평균적으로 금리 이상의 수익을 내기가 어렵다.
몇 년째 수십 퍼센트의 수익을 내더라도 이후 서너 번만 마이너스 수익률이 되면 다시 본전이 되는 것이 투자다.
재테크에 성공하려면 연체동물처럼 유연하게 수익을 낼 때는 투자하고 상황이 나쁘면 빠질 줄 알아야 한다.
17. 포트폴리오 어떻게 구성할 것인가
당신이 부자를 꿈꾼다면 수익보다 리스크를 더 중요하게 생각해야 한다.
자산관리에서의 포트폴리오는 대개 위험을 분산한다는 뜻이지 수익의 기회를 놓치지 않겠다는 의미가 아니다.
최근 국내 주식시장의 수익률이 떨어지면서 좀더 높은 수익을 올리고자
중국, 인도, 베트남 등의 해외주식과 해외펀드로 눈을 돌리는 투자자들이 많아졌다.
하지만 신흥국들의 경제 발전은 부폐와 양극화 등으로 사회문제를 유발하거나 이데올로기 문제를 일으킬 수 있어
국내 투자보다 리스크가 높다는 사실을 염두에 두고 투자해야 할 것이다.
부자가 아닐수록, 자산의 규모가 작을수록 위험관리에 충실해야 한다.
18. 새로운 기회, 처녀상품에 주목하라
자산시장에 새로운 상품이 등장하면 그것을 선택하거나 추이를 예의 주시하라.
뮤추얼펀드가 처음 등장했을 때는 만기 전에도 이익 실현이 가능했으며, 적립식 펀드 역시 초기에 가입한 사람들은 상당한 수익률을 올렸다.
처음 상품이 소개되면 그것을 운용하는 회사의 각오는 남다르다.
초기 시장 진입에 성공하는 것이 무엇보다 중요하므로 수익률 관리는 절체절명의 과제가 되는 것이다.
그 결과 초기 가입자들의 수익률은 기대 이상이다.
하지만 뒤늦게 우후죽순으로 쏟아지는 상품들은 확신에 의해 만들어지는 상품과는 성격이 달라진다는 점을 명심하라.
그리고 남은 이야기 '투자와 인생'
1. 성공에 이르는 길
(성공에 왕도는 존재하는가 - 도덕경 제1장)
세상은 무수한 사람들이 서로 속고 속인다.
많은 사람들이 마치 원리가 있는 듯 위장하고 화려한 색깔로 당신을 유혹하겠지만,
정작 그 유혹에서 벗어나는 순간 당신은 가장 자유로워질 수 있다.
(변화를 이해하라 - 주역)
살아남으려면 변화하라. 막히면 막힐수록, 잘나가면 잘나갈수록 더 많이 변화하라.
그리고 '이 세상에서 가장 어리석은 자는 바로 나'라는 생각으로 죽을 만큼 정진하라.
(때를 기다려라 - 삼국지연의 '격안관화')
항상 변화를 관찰하고 그것을 마음속에 받아들여 하나가 되도록하라. 그리고 성공하려면 때를 알아야 함을 반드시 기억하라.
(최선을 다하라 - 장자 양생주편 '포정해우')
성공을 꿈꾸려면 목숨을 걸어라. 그리고 백천간두에 서서 마지막 한발을 내딛는 심정으로 피를 토하고 뼈를 깎아라.
그래서 당신이 쥔 칼날이 두께 없는 두께가 되어 틈새 없는 틈새를 공략하는 포정의 경지에 이르게 하라.
그러고서도 실패한다면 그제야 당신은 운을 탓하거나 운명을 원망할 수 있을 것이다.
운명에 대한 원망도 그것을 할 수 있는 경지가 따로 있는 것이다.
(원칙을 지켜라 - 논어 안연편 '군군 신신 부부 자자')
성공을 꿈꾸거든 원칙을 지켜라. 성공을 꿈꾸거든 인의예지를 마음에 새겨두라. 성공을 꿈꾸거든 내 가족, 이웃, 동료에게 최선을 다하라.
성공을 위해 원칙을 부수고 타인을 핍박하고, 교만해지고, 도둑질을 하고 싶은 유혹이 들 때면,
그것을 스스로 밀쳐버리는 용기를 내어 바른길을 가라. 비록 그 길이 멀다 하더라도 그 길로 가라.
그리하면 당신은 뜻을 이룰 수 있다. 심지어 당신이 도적질을 한다고 해도 이 원칙은 지켜야 하는 것이다.
(통찰은 간과함을 필요로 한다 - 격물치지)
어설프게 알고 어설프게 가지면 그것을 버리지 못하는 미련이 더 괴롭고 힘들게 한다.
성공을 꿈꾸거든 쓸데없는 것들을 모두 버리고(간파하고) 통찰력(이치)을 키우라.
한 가지의 이치를 깨달으면 다른 이치를 여는 눈은 저절로 열린다.
(의심하고 또 의심하라 - 오변의 계)
성공하는 사람은 상식을 깨는 사람이며 이때 그가 깬 상식은 바로 안주와 매너리즘이다. 또한 성공하는 사람은 관념의 벽을 깬다.
(이면을 읽어라 - 주역)
성공하고자 한다면 사물이 보여주는 것보다 그것의 이면을 동시에 파악하는 능력을 먼저 키워라.
2. 부자가 되는 길
(부를 꿈꾸는 3단계)
1단계의 부: 일용할 양식을 위한 부(생존) - 내 삶을 확장함으로써 타인에 대한 상대적 우월감을 즐기는 사람
2단계의 부: 잉여를 누리는 부(장식) - 부 그 자체를 하나의 철학으로 혹은 성취의 동기로, 삶의 목적으로 삼는 것
3단계의 부: 권력이자 독배가 되기도 하는 부 - 아주 큰 부자. 시대를 규정하거나,
혹은 시대를 선도하는 부를 축적하는 것을 말하며 내가 가진 부가 나의 통제를 벗어나는 것을 받아들이는 것.
돈이란 내가 쓰려고 할 때 모두 쓸 수 있는 것이어야 한다. 내가 부의 주인이 아니라 부가 나의 주인이 된다.
부를 다루는 그 자체를 장인정신으로 바라보는 안목이 없다면 대개의 사람들에게 그것은 불필요한 짐이며 苦(괴로울 고)일 뿐이다.
(평균의 움직임을 주시하라)
보수는 현재의 평균을 지키려는 사람, 수구는 과거의 평균으로 돌아가고 싶은 사람, 진보는 새로운 평균을 만들려는 사람이다.
역사는 그렇게 진화해왔고 당신이 서 있는 순간은 단지 그 역사 속의 한 장면일 뿐이다.
(전문가란 무엇인가)
"전문가는 결단코 없다!" 단지 달인이 있을 뿐이다. 다시 말해 전문가는 모멘텀을 설명하는 해설자이다.
시장이나 가격은 예측 불가능함으로써 존재하는 것이다. 재테크에 있어서 전문가의 역할이 바로 그것이다.
투자자들은 전문가의 이야기를 단지 객관적 관찰자의 이야기로 참고하면 된다.
그리고 전문가의 이야기들은 경기에 영향을 미치지 않는다는 점을 기억하라.
(도전하는 사람이 되어라)
부자가 되기 위해 신문의 경제면을 열심히 읽고 재테크 책을 보고 강연을 들으면서 구루들의 이야기에 귀를 기울여야 할까?
만약 그것이 정답이라고 생각한다면 당신은 영원히 부자가 될 가능성이 없다. 재테크는 과정의 결과일 뿐 목표가 아니다.
오감을 전부 활용해 이해하고 판단하자. 성공하고 싶다면 먼저 도전하는 사람이 되라. 통찰은 아무도 가르쳐주지 않는 것이다.
스스로를 담금질하고 스스로를 일깨우고 스스로를 개발할 때 저절로 얻어지는 것이 바로 통찰이다.
진정 성공하고 싶다면 먼저 도전하는 사람이 되라.
